传说中的楼市大杀器终于来了

发布时间：2021-01-08 00:40:31 阅读：次来源：卡盘厂家

刘晓博

今天（11月1日）中午，传来一个大消息：CDS来了！

CDS，中文名是“信用违约互换”。如果用一句简单的话来解释，其实相当于一种借款保险。有了这种产品，当违约事件发生的时候，无论是债权人还是债务人的压力都将大大减轻，可以把责任转嫁给出售CDS的机构。

根据“中国银行间市场交易商协会”今天午后发布的工作动态，情况是这样的：

2016年10月31日，经协会金融衍生品专业委员会审议通过，14家机构备案成为信用风险缓释工具核心交易商。当日，银行间市场共有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、民生银行、兴业银行、浙商银行、上海银行、中债信用增进等10家机构开展了15笔信用违约互换交易，名义本金总计3亿元。交易参考实体涉及石油天然气、电力、水务、煤炭、电信、食品、航空等行业。交易期限一年至两年不等。

而在此前，财新、新浪网也对这一消息进行了报道，我们可以获知，第一批CDS标的里包括中国联通、中国石化的债券。显然，第一批交易的“参考实体”里面没有包含房地产贷款，或者开发商的债券。

今年9月，当CDS将在中国试行的消息出来后，有自媒体危言耸听地将CDS解读为“做空楼市的重要武器”，并结合CDS当年在美国次贷危机中产生的负面作用，认为中国推出CDS将有以下含义：

1、这意味着楼市已经见顶，银行急需通过CDS将房贷风险转嫁出去。

2、CDS上市交易之后，就给大资金做空楼市提供了抓手，他们可以买入CDS，然后打压楼市获得利润。

总之，CDS一度被渲染为中国楼市的末日、银行的阴谋。

其实CDS就是一种保险，在贷款、债务等违约的时候给债权人以补偿。有了这种工具的保障，即便在经济不景气的时候，大家也敢于借钱出去，而不是捂紧钱袋造成流动性短缺。所以，这算是一种刺激经济的工具。

如果说通过CDS，可以把几十万亿房贷风险转嫁出去，那绝对是耸人听闻。原因很简单，没有任何一个机构有能力对中国这么大规模的房贷承担保险责任。

至于CDS跟房价的关系，也不单方面的。就如同“T+0”或者“期指”跟A股的关系一样，似乎可以说成是“涨时助涨，跌时助跌”。此外，CDS价格的高低，意味着大家对债务风险的一种判断。如果大家普遍认为资产价格偏高的时候，CDS的价格会飙升，从而给市场带来警示。

另外，CDS也不仅仅影响楼市，还会影响到债券市场，进而成为观察宏观经济的一个重要指标。

中国的CDS业务才刚刚起步，带有实验性。在防范资产泡沫和金融风险的2016年和2017年，这种业务的规模不会太大，影响也不会太大。所以，夸张CDS的影响力，是完全没有必要的。

此外，今天楼市还有一个大消息值得关注：

据“第一财经日报”等媒体报道，国土资源部调控和监测司相关人士表示，既要防范房地产市场快速上涨带来的社会不稳定因素增加，也要防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险。

我认为“防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险”的确应该引起足够的重视。这轮房地产政策牛市启动之后，尤其是今年6月之后，市场进入烈火烹油的阶段。调控直到“国庆黄金周”才全面出台，应该说动手略偏晚了一些，但随后的调控不断升级，从地方政府迅速上升到央行、银监会、证监会层面。这种短时间内多部门出手、多项政策叠加式的调控，很有可能诱发金融风险，对此不得不防。

另外，报道还透露了一组重要数据：

今年1-9月，全国房地产用地供应7.10万公顷，同比减少7.8%。分地类看，住宅用地供应4.79万公顷，同比减少8.4%；商服用地供应2.32万公顷，同比减少6.6%。

报道称：2016年的房地产用地供应量可能连续第三年下跌，甚至可能创下2010年以来新低。最近几年的土地供应量情况是：

2015年全国房地产用地供应12.0万公顷；

2014年全国房地产用地供应15.1万公顷；

2013年全国房地产用地供应20.32万公顷；

2012年全国房地产用地供应16.56万公顷；

2011年全国房地产用地供应为16.91万公顷；

2010年全国房地产用地供应15.42万公顷；

2009年全国房地产用地供应 10.91万公顷；

所以，未来在局部出现住宅短缺的情况，是完全有可能的。这组宏观数据，可以跟万科在三季报里发出的警告相互印证。

万科说，在他们监控的14个热点城市里，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）进一步下降至0.98 亿平方米，为 2011 年年底以来最低水平，库存去化周期只有 5.7 个月。

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