土地出让金土地出让金计算方式返还方式土地出让金契税

1土地出让金种类 　　土地出让金可以具体分为以下几类：

第一、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。

第二、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款。

第三、变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。

第四、土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款。

第五、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。

2土地出让金计算方法 　　第一、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按照成交价不低于40%的标准来计算土地出让金，如果成交价低于基准地价平均标准的，则按照全部地价的40%来计算。

第二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按照基准地价平均标准的40%进行计算。

第三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按照评估价的40%来计算土地出让金。

第四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按照不低于40%的标准来计算土地出让金。

3土地出让金返还方式 　　第一、由政府主导拆迁的，土地出让金返还可用于建设购买安置回迁房、代理拆迁、拆迁补偿、开发项目相关的基础设施建设。

第二、土地出让金返还可用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)。

第三、政府可将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

第四、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

4土地出让金契税 　　对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，需计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。契税实行3%—5%的幅度税率。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在幅度税率规定范围内，根据该地区的实际情况决定。

土地出让金契税采用比例税率。当计税依据确定以后，可直接根据应纳税额的计算公式来计算。计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。

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