看一看：拆迁补偿安置协议确定的债权是否具有优先效

［裁判要旨］拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同产生冲突时，拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第3人，即使该第3人办理了房屋所有权登记已住人的违建执法能强拆吗，被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力，优先取得拆迁补偿安置房屋，第3人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上要求权。［案情］1999年，经新沂市人民政府批准，新沂市兴安实业有限公司（以下简称兴安公司）在该市第2农贸市场南侧开发金3角2期工程。同年9月4日，新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证，证号为拆许字（99）第35号。拆迁进程中，需拆迁索胜芝房屋10间，建筑面积248.5m2(其中临街房屋193.60m2)，使用面积194.06m2，房屋补偿98061.41元，定附物及其他补偿12492.92元，各项合计110554.33元。2001年5月13日，兴安公司与索胜芝签订房屋拆迁安置协议书（其中1份），协议约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第1单元门朝东楼下门向北营业门面房85m2，安置价每平方米680元房屋拆除多少钱一平方，计57800元，上房时索胜芝找兴安公司差价款3800元。兴安公司作为甲方，索胜芝作为乙方，新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章（其中索胜芝的名字由其子索祥忠代签）。因兴安公司没有房地产开发资质，兴安公司拜托新沂市东辰房产开发建筑工程公司（以下简称东辰公司）对金3角2期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日，东辰公司与第3人贺苏梅签订商品房预定合同，将金3角2期商品房1号楼门面1号房（即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋）以546834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日，双方签订商品房买卖合同，肯定价格为499636.36元，贺苏梅交清了该房款。因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置，索胜芝为此于2003年1月30日起诉来院，要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心（以下简称拆迁安置中心）实行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置北沿街楼西头第1单元门朝东楼下门向北营业门面房85m2。在原1审进程中，本院依法通知贺苏梅为第3人参加诉讼。后因索胜芝在原1审诉讼期间死亡，索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。2004年2月2日，本院作出了（2003）新民初字第619号民事判决：1、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效，位于新沂市新安镇金3角2期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。2、兴安公司赔偿原告损失499636.36元，此款于判决生效后10日内1次付清。3、驳回原告的其他诉讼要求。4、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼要求。6原审原告不服1审判决村里违建拆除赔偿标准，提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2004年8月8日作出了（2004）徐民1终字第1255号终审判决：驳回上诉，保持原判。本案原1、2审判决生效后，贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证，证号为新沂房权证新安镇字第1017185号。6原审原告不服1、2审判决，向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了（2005）徐民1审监字第068号民事裁定，决定对本案进行再审。同年6月10日，该院又作出（2005）徐民1再终字第063号裁定：撤销该院（2004）徐民1终字第1255号民事判决和本院（2003）新民初字第619号民事判决并将该案发回本院重审。［裁判］江苏省新沂市人民法院经再审后依照民事诉讼法第1百2108条、第1百8104条，合同法第4108条、第5104条第2款、第1百零7条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款之规定，判决：1、位于新沂市新安镇金3角2期商品房1号楼的门面1号营业用房（即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋）归6原审原告所有。2、贺苏梅于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司。3、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给6原审原告。4、驳回6原审原告对拆迁安置中心的诉讼要求。本案判决后，贺苏梅与东辰公司提起上诉，徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决：驳回上诉，保持原判。判决已产生法律效力。［评析］最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起实行。本案是该解释实行后产生的1起较为典型的商品房买卖合同纠纷案件。审理好本案的关键是如何准确掌控该解释第7条规定所体现的法律资讯分类行业动态帮助文档展会专题报道5金人物商家文章